HIPOTECA DECLARADA NULA POR FALTA DE TRANSPARENCIA. BANCO CONDENADO A DEVOLVER INTERESES.
Recientemente se ha emitido una sentencia pionera – que sienta jurisprudencia – en la que un préstamo hipotecario ha sido declarada nulo por falta de transparencia. ¿Por qué? No cumple con los requisitos legales necesarios para que los consumidores hubieran comprendido claramente sus términos y condiciones.
- Primero de todo, recordemos qué son las cláusulas abusivas
Las cláusulas abusivas son disposiciones contractuales que crean un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes (entidad bancaria/consumidor).
En este caso, se considera que las cláusulas afectan al consumidor y que no han sido negociadas con transparencia. Si hablamos de hipotecas y contratos financieros, algunas cláusulas comunes de este estilo son: falta de información o información errónea, cláusulas suelo, intereses de demora excesivos, vencimiento anticipado, gastos hipotecarios, cláusulas multidivisa…
- Supuesto de hecho
- Demanda contra una entidad bancaria, que solicitaba la nulidad de las cláusulas relativas al coste financiero de un contrato de préstamo hipotecario firmado en marzo de 2008.
- Según la parte demandante, el banco manipuló la información sobre la Tasa Anual Equivalente (TAE), presentando una tasa engañosa y omitiendo información esencial que representaba más del 80% del precio real del préstamo.
- La jueza del caso determinó que la TAE indicada en el contrato (1,85%) no era transparente ni reflejaba el coste real del crédito, estipulando que la entidad financiera había actuado de manera engañosa.
- El fallo concluyó que la información proporcionada por el banco no permitía al consumidor comprender plenamente la carga económica y jurídica del contrato.
- La clave: según doctrina comunitaria del TJUE cualquier engaño sobre el precio del contrato conlleva la nulidad del mismo y la prohibición al banco de percibir intereses.
La aplicación de la doctrina comunitaria del TJUE fue clave en esta sentencia. Según esta doctrina, las cláusulas no transparentes deben ser declaradas nulas y los contratos deben ser redactados con claridad, concreción y sencillez para ser comprensibles para el consumidor.
La sentencia declara la nulidad del contrato y prohíbe al banco percibir ningún tipo de interés. Su virtud radica en seguir los postulados de la Directiva 93/13/CEE, lo que refuerza la protección de los consumidores y la transparencia en los contratos financieros.
- ¿Qué ocurre cuando la hipoteca se declara nula? La anulación del contrato implica que la entidad bancaria deberá devolver al demandante todos los intereses pagados.
Si la hipoteca se declara nula el contrato se considera inválido desde su origen, lo que conlleva a que el demandante solo tendrá que devolver el capital prestado sin intereses, permitiéndole quedar libre de deuda.
Además, se obliga al prestamista a devolver las cantidades pagadas o ajustar el contrato para hacerlo más equitativo.
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