REBAJAR EL ALQUILER: ‘REBUS SIC STANTIBUS’
Debido a las restricciones del Gobierno para frenar la propagación masiva del COVID-19 muchos establecimientos comerciales o de restauración se han visto obligados a cerrar sus puertas, con las consecuencias económicas que ello conlleva, pues ven reducidos sus ingresos mientras deben seguir haciendo frente al pago de la renta del local.
Ello ha dado lugar a que la jurisprudencia evalúe la crisis económica como factor relevante a la hora de analizar los contratos.
Lo más común en estas circunstancias es que la rebaja del alquiler dependa exclusivamente de la voluntad de las partes, que deberán ponerse de acuerdo para llegar a un nuevo pacto, pero…
¿QUÉ PASA SI EL PROPIETARIO SE NIEGA A REALIZAR UNA REBAJA?
- La cláusula “rebus sic stantibus”
En aquellos supuestos en los que el propietario se niega a realizar ajustes en las condiciones del contrato de arrendamiento y el inquilino no puede hacer frente al pago de la renta del alquiler, se podrá intentar reclamar la rebaja a través de la cláusula “rebus sic stantibus”, que se traduciría como “estando así las cosas”.
Desde el punto de vista jurídico, ello implica que las estipulaciones de los contratos podrán modificarse ante alteraciones sustanciales, como la crisis sanitaria actual que atravesamos.
Esto se da, por ejemplo, en los contratos de arrendamiento, contratos con proveedores, contratos de compraventa u otros contratos de duración prolongada en el tiempo.
Una cláusula que traducida significa «estando así las cosas» y cuya clave para su aplicación es la excepcionalidad de la situación.
- ¿En qué consiste esta cláusula?
Al aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, las cláusulas que se pactaron al inicio del contrato podrían modificarse sin incurrir en incumplimiento de las partes.
Para que esta cláusula pueda aplicarse es imprescindible que se refiera a una situación <<excecpional>> que impida al inquilino abonar la cantidad correspondiente a la renta del alquiler. Una excepcionalidad que, en este caso, viene marcada por la crisis del coronavirus y que influye indirectamente en la economía.
Por ejemplo: en el caso de pequeños comercios alquilados o viviendas de alquiler, el COVID se trata de un factor externo y ajeno al arrendador que hace que ahora (“estando así las cosas”) la renta no pueda ser la misma que se negoció en condiciones anteriores a la pandemia.
Al aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, las cláusulas que se pactaron al inicio del contrato podrían modificarse sin incurrir en incumplimiento de las partes.
Para que finalmente se pueda aceptar dicha cláusula, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha ido señalando unas exigencias mínimas, considerando que la crisis económica, por si sola, no será suficiente, pues deberán concurrir también los siguientes requisitios:
- Requisitos doctrinales para aplicar la regla “rebus sic stantibus”
- Que se haya producido una alteración extraordinaria que haya modificado el negocio en sí. Además, el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho, ni el deudor dar menos.
- Que se trate de una desproporción exorbitante a consecuencia de dicha alteración.
- Que el desequilibrio económico que se haya producido por circunstancias sobrevenidas hubiera sido imprevisible.
- Que se carezca de otro medio para subsanar el desequilibrio económico producido.
- Debe existir compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que impone el código civil.
En los alquileres, el COVID se trata de un factor excepcional y ajeno al arrendador que hace que ahora (“estando así las cosas”) la renta no pueda ser la misma que se negoció en condiciones anteriores a la pandemia.
Por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Benidorm (Auto 162/2020, 7 Jul. Procedimiento 601/2020) ha acordado la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19, además de la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.
Por otro lado, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha señalado que la cláusula rebus sic stantibus difícilmente podrá aplicarse en contratos de corta duración. Así ha resuelto sobre la disputa entre dos empresas por un contrato de gestión, promoción y venta de espacios publicitarios en televisión y radio.
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