PISO DE ALQUILER. ¿ES VÁLIDA LA CLÁUSULA POR LA QUE EL INQUILINO DEBE REPARAR LA CALDERA O EL TERMO?
Una discusión recurrente en las relaciones entre propietario e inquilino suele ser la de quién debe hacerse cargo de ciertas reparaciones de la vivienda, como los electrodomésticos o ciertas instalaciones como la caldera.
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Primeros pasos: comunicar e informar de la avería
En primer lugar, ante una avería de una instalación como es la caldera, el inquilino deberá avisar al arrendador. Existe la posibilidad de que haya un servicio técnico o seguro contratado, por lo que antes de llevar a cabo cualquier acción es mejor hablar con el propietario.
En general, los contratos de mantenimiento y los seguros de asistencia cubren ciertos gastos, como por ejemplo, el desplazamiento o la mano de obra… pero otros como la sustitución de piezas no.
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¿Qué dice la Ley? El reparto de gastos y obligaciones en el alquiler de vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario está obligado a realizar, “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”. Pero la propia ley hace una excepción “salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”.
Comprobamos que Ley usa términos que no son del todo claros ni excluyentes: conservación, pequeñas reparaciones, uso ordinario… Consecuentemente resolver disputas entre casero e inquilino es más complicado de lo que parece.
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ARRENDADOR asume reparaciones de conservación y habitabilidad del piso. ARRENDATARIO asume pequeñas reparaciones y las de desgaste por el uso ordinario.
A priori parece que la caldera es una instalación esencial que dota al piso arrendado de “habitabilidad”, pues vivir sin agua caliente no es una opción. Sin embargo, el propietario podría considerar que existe un “deterioro imputable al arrendatario” por desgaste ordinario o falta de mantenimiento que debe asumir el inquilino…
Y es ahí donde nacen las discusiones: qué se considera una pequeña reparación debida al uso ordinario y qué se considera un gasto de conservación obligado para el arrendador.
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Factor clave: ¿en qué momento se produce la avería?
Una vez asentados los términos anteriores, llegamos a la conclusión de que es fundamental conocer el momento en que se produce la avería:
- Si ocurre al poco tiempo de entrar el nuevo inquilino, es difícil que se le pueda achacar falta de mantenimiento, aunque sí podría haber -como excepción- un mal uso puntual.
- Si ocurre tras diez años de contrato, podría considerarse como desgaste por el uso ordinario o falta de mantenimiento.
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¿Qué dice la jurisprudencia? Pronunciamientos a favor y en contra
No todos los tribunales coinciden en la aplicación de los criterios legales, pues habrá que atender a cada caso en concreto.
Veamos dos opiniones opuestas de casos idénticos. En ambos se rompió la caldera en un piso alquilado y se discutía quién asumía la reparación:
- La SAP Pontevedra de 31/7/2019 decidió que era el propietario quien debía hacerse “cargo de los gastos por las revisiones periódicas de mantenimiento preventivo y legal que se efectúen en la caldera…”. El arrendador no acreditó que hubiera un uso indebido de la caldera por parte de la arrendataria.
- La SAP Madrid 22/4/2019 dice que “el mantenimiento ordinario de la calefacción corresponde al inquilino, y la contratación de un servicio de mantenimiento de caldera no es algo necesario que debe sufragar el arrendador”.
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