LOS 10 PUNTOS FUNDAMENTALES PARA FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER
Cada vez es más frecuente tener problemas tras haber firmado un contrato de arrendamiento sin leerlo previamente. Para evitar futuros conflictos es imprescindible saber bien qué es lo que se está firmando y estar bien informado.
Analizamos las claves que conforman un contrato de alquiler:
- ¿Qué se alquila?
Lo primero de todo es saber qué estamos alquilando. Podemos encontrarnos ante distintos tipos de inmuebles: locales, viviendas, viviendas de suelo rústico…
¡Ojo! dependiendo de qué propiedad sea el contrato deberá cumplir con una serie de requisitos u otros.
- ¿Cómo se debe estipular la renta?
La obligación principal del arrendatario será siempre cumplir con el pago de la renta, es decir, el precio del alquiler. Lo más común es que esta renta se pacte de forma anual y se abone de forma mensual.
El contrato deberá especificar la forma de pago y el número de cuenta, en su caso, del arrendador, así como el periodo de tiempo que se dispone para abonar la renta.
- ¿Qué duración debe tener un contrato de alquiler?
La duración de los contratos dependerá del tipo de contrato que nos encontremos
- En el caso de arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 1 de marzo de 2019, estipula que los contratos de alquiler podrán prorrogarse hasta tener una duración mínima de cinco años y, si ninguna de las partes muestra deseo de rescindirlos, se aplicará una prórroga tácita de tres años.
- En el caso de arrendamiento de local, ambas partes podrán pactar lo que les convenga, sin límites mínimos ni máximos.
- En el caso de alquiler vacacional, la duración deberá ser menor a 30 días.
- ¿Cómo se va a actualizar la renta? ¿Cuánto, cuándo y cómo se puede subir el precio del alquiler?
El contrato deberá especificar de qué manera y cada cuánto tiempo se actualizará la renta. Lo más común es el que el precio del alquiler se incremente coa las subidas del IPC anual.
También se podrá pactar una subida de X% en cada prórroga.
- ¿Y la comunidad, suministros e impuestos…?
Es frecuente que el inquilino, además de pagar la renta, tenga que pagar el gasto ocasionado por los suministros, como luz, gas y agua, así como la tasa de basuras. De este modo, en la mayoría de los supuestos, todos los gastos por servicios que se cuantifican por medio de contadores correrán de parte del arrendatario, es decir, del inquilino.
El pago del resto de gastos, como por ejemplo los gastos de comunidad, e impuestos deberán pactarse entre ambas partes, a excepción de lo siguientes:
- El pago del Impuesto de Bienes Inmuebles correrá a cargo del propietario
- El pago del Impuesto de la Tasa de Incineradora (basuras) correrá a cargo del inquilino
- Fianza y Garantías
La fianza deberá entregarse en el momento de la firma del mismo contrato y la misma no podrá ser superior a 2 meses.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
No obstante, si podrán pactarse otra serie de garantías económicas si ambas a partes están de acuerdo.
- ¿Quién debe encargarse del mantenimiento?
El contrato deberá determinar quién es el responsable de los gastos ocasionados por reparaciones en la vivienda de alquiler. La ley es clara al respecto, pues determina que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.
Así que el propietario tendrá que arreglar todo aquello que suponga un problema a la hora de habitar la vivienda, salvo que el desperfecto que haya ocasionado de manera intencionada el inquilino.
Las reparaciones típicas de cosas que se estropean o rompen por el uso habitual corresponden al inquilino en todo caso. Fíjate que estos dos puntos queden expuestos de esta forma en el contrato.
- ¿Se permite el subarrendamiento?
El contrato deberá especificar si se permite o no el subarriendo. Lo más común es que está práctica quede totalmente prohibida para el inquilino.
- ¿Es necesario hacer un inventario?
En el supuesto de que vayas a alquilar una vivienda amueblada o semiamueblada, lo más recomendable es que el contrato cuente con un anexo en el que se detallen todos los bienes, lo que comúnmente se denomina el inventario.
En este documento figurarán los muebles, objetos de decoración, incluso los detalles de electrodomésticos como cocina, microondas o lavadoras, lámparas, televisores… Os recomendamos añadir fotografías para que quede constancia del estado de los mismos.
- ¿Qué ocurre si la duración pactada es de 5 años y queremos abandonar la vivienda antes? Rescisión del contrato.
Además de la duración del contrato de alquiler, es necesario que se especifiquen las condiciones de la rescisión de contrato, es decir, qué pasará cuando quieras abandonar la vivienda antes de lo previsto.
Por ejemplo, te mudas a una vivienda y firmas un contrato de 5 años. Tras dos años viviendo allí, tus condiciones de empleo cambian y quieres marcharte a otra ciudad.
Aquí deberemos atender a la cláusula sobre duración del contrato, pues es posible que el mismo especifique una penalización, por ejemplo, que si te vas antes del plazo de duración pactado deberás indemnizar al arrendatario con una mensualidad por cada año del contrato que queda por cumplir.
Además, también es fundamental revisar el plazo que estipula el contrato para el preaviso de abandonar la vivienda, lo más común es que sean dos o tres meses.
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