DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN: PROFESIONALES RESPONSABLES, PLAZOS DE GARANTÍA Y DE PRESCRIPCIÓN
¿Sabías que en la construcción de viviendas de obra nueva pueden aparecer vicios o defectos en la construcción de los inmuebles?
Sí. Es común que una vez entregada la vivienda de obra nueva aparezcan algunos defectos relativos a la construcción o defectos de acabado. Hay que tener en cuenta que estos defectos conllevan ciertas responsabilidades sobre las personas que realizaron la obra, que consecuentemente se transformarán en indemnizaciones para subsanar los daños materiales.
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Promotor, Arquitecto, Constructor, Aparejador …. Vamos a analizar la naturaleza de sus funciones y las responsabilidades en las que podrían incurrir.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece como responsabilidades en el proceso de edificación las siguientes:
- El Promotor: Está obligado a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.
Deberá responder solidariamente con los demás agentes intervinientes ante diversos defectos de construcción.
- El Arquitecto: Está obligado a aplicar la normativa técnica y urbanística que corresponda en el proyecto de edificación; respetando las exigencias del plan urbanístico de la zona en concreto.
El arquitecto responderá por vicios o defectos del proyecto relativos a la insuficiencia, incorrección o inexactitud del mismo.
- Constructor: Es la persona que asume contractualmente el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales el proceso edificativo.
El constructor responderá de los daños materiales causados por vicios derivados de la negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas a su equipo.
- Aparejador: El aparejador asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar la construcción y la calidad de lo edificado.
El aparejador responderá de los defectos de construcción que hacen referencia a la calidad de los materiales utilizados durante el proceso edificativo.
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Plazos para detectar desperfectos y plazos para reclamar.
Dos plazos diferentes: garantía y prescripción
- Por un lado, los plazos de garantía son los períodos de tiempo en los que tendremos que estar pendientes para comprobar si se exteriorizan desperfectos o daños sustanciales. La Ley de Ordenación de la Edificación ofrece en su artículo 17 tres plazos de garantía distintos:
- 1 año: DAÑOS DE REMATE o DEFECTOS DE ACABADO
- 3 años: DAÑOS DE HABITABILIDAD
- 10 años: DAÑOS ESTRUCTURALES o DE CIMENTACIÓN
- Por otro lado, una vez detectado el vicio o defecto, el plazo de prescripción para reclamar será de 2 AÑOS.
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Sabemos que puede resultar algo confuso, pero veamos un ejemplo:
SUPUESTO DE HECHO
- Nuestro cliente se compra una vivienda el 15.09.2019 y a los 6 meses (15.03.2020) se levanta el parqué.
- El adquirente notifica al constructor los defectos de acabado.
- Los vicios han aparecido dentro del año de garantía que contempla la ley.
- En este caso, el adquirente de la vivienda tendrá un plazo de 2 añosdesde que se manifestaron dichos daños para reclamar en el Juzgado el arreglo los desperfectos. Es decir, tiene un plazo de prescripción para ejercitar la acción hasta el 15.03.2022.
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¿Qué ocurre si los defectos aparecen transcurridos estos plazos?
En algunos supuestos, los vicios podrán reclamarse mediante acciones contempladas en el propio contrato de compraventa. Se trata de un recurso muy utilizado cuando han caducado los plazos de garantía anteriormente señalados y aparecen defectos de construcción.
Para estos casos el plazo de prescripción es de 5 AÑOS.
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