[vc_row][vc_column][vc_column_text]NOVEDADES SOBRE LA LEY 7/2019 DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
Este martes 5 de marzo se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que modifica algunos aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre otras, con el principal objetivo de mejorar el acceso a la vivienda y favorecer a los arrendatarios.
Se trata del segundo decreto en la materia, que espera contar con el apoyo de Unidos Podemos para ser convalidado en el Congreso de los Diputados.
Este nuevo texto legal, no afectará a los contratos firmados con anterioridad al 6 de marzo de 2019, pues no tiene carácter retroactivo. Estas medidas se aplicarán a aquellos contratos de arrendamiento firmados a partir del día 6 de marzo de 2019.
Las medidas que afectan a los contratos de alquiler son las siguientes:
- Ampliación del plazo mínimo legal establecido
Una de las principales novedades es que el plazo mínimo legal se amplía de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o siete si el arrendador es una persona jurídica.
Ello quiere decir que, aunque el contrato de alquiler se firme por un año, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco (o siete) años, salvo que el inquilino manifieste, con 30 días de antelación, su voluntad de no renovarlo.
- Plazo de preaviso de no renovación de contrato
Se establece un preaviso de cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino cuando, tras la finalización de los 5 (o 7) años, no se desee renovar el contrato.
- Límite a tres mensualidades de fianza
Hasta ahora, el propietario del inmueble podía exigir la cantidad de dinero que considerase oportuno al inquilino como fianza. Con la entrada en vigor de esta nueva norma, al arrendatario solo se le podrá exigir pagar un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza, es decir, tres mensualidades de renta.
- Recuperación del piso por necesidad del arrendador
Todas aquellas casusas que los propietarios consideren necesarias para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo obligatorio deberán ser especificadas y constar, mediante acuerdo, en el contrato de alquiler.
Se establece un preaviso de cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino cuando no se desee renovar el contrato.
- Gastos de gestión
En el supuesto de que el arrendador sea una persona jurídica deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
- Beneficios fiscales
El Gobierno elimina la obligación de que el inquilino pague la cuota de la Tasa de Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas de alquiler social y se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en esta misma cuota para el “alquiler de precio limitado”.
Además, se prevé una ampliación el ámbito de las inversiones financieras para que los ayuntamientos puedan invertir en crear vivienda sin incumplir la regla de gasto.
Se regula también un recargo en la Tasa de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas desocupadas.
- Alquiler turístico
Ante el auge del alquiler turístico, la nueva norma establece que los contratos de alquiler turístico de vivienda deberán regirse por la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
Además, se habilita la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística.
Se aplicará un recargo en la Tasa de Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas desocupadas.
- Desahucio
En cuanto al procedimiento de desahucio, el juez tendrá la obligación de notificar a los servicios sociales la situación de vulnerabilidad de la familia que se trate. Consecuentemente, el proceso de desahucio se paralizará un mes (o tres si el arrendador fuera persona jurídica) hasta que los servicios sociales planteen una solución.
Desaparecen los desahucios abiertos, es decir, aquellos que se producían sin previo aviso y en los que la Policía intervenía en cualquier momento.
- Validez del contrato frente a terceros
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 se estableció que si el contrato de alquiler no quedaba registrado en el Registro de la Propiedad no podía tener efectos frente a terceros.
Ahora, con esta nueva medida, deberán ser respetados todos los tipos de contrato, estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística.
- Índice de Precios
Se propone la creación del Índice Estatal de referencia de precios de alquiler, en un plazo de ocho meses. Recopilando datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de fianzas y otras fuentes, se establecerán anualmente los valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado de vivienda, en función del territorio.
Ello no implica que vayan a limitar los precios, sino que los propietarios podrán establecer la renta en base a una estadística fiable.
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