LA VENTA DE COSA AJENA o DOBLE VENTA EN OCASIONES ESA VENTA ES VÁLIDA. ¿POR QUÉ?

VENTA DE COSA AJENA o DOBLE VENTA. EN OCASIONES ESA VENTA ES VÁLIDA. ¿POR QUÉ?

¿Te imaginas que alguien te vende algo que no es suyo? Sucede mucho. Nos referimos a la venta de un bien que realmente no pertenece al vendedor.

La lógica nos lleva a pensar que esa venta no es lícita y que, por tanto, debe deshacerse de inmediato… Pero no siempre es así.

Vender algo que no es tuyo se conoce en términos legales como “la venta de cosa ajena”, y en muchas ocasiones esta venta es válida, teniendo por tanto una difícil solución para ambas partes.

  • Un ejemplo clásico: la doble venta

  1. Imaginemos que ANTONIO le vende a BORJA una casa.
  2. BORJA no inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad.
  3. Después ANTONIO le vende a CARLOS esa misma casa.
  4. CARLOS sí inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad.
  • ¿Qué dice el Código Civil cuando una misma cosa es vendida a diferentes compradores?

El artículo 1473 del Código Civil prevé el conflicto de dos o más compraventas celebradas por un único vendedor con varios compradores, estableciendo varios criterios para determinar cuál de ellos se convertiría en propietario.

  1. Si la cosa es un bien inmueble (una casa), la propiedad pertenecerá al comprador que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
  2. Si la cosa es un bien mueble (un coche), el propietario será la persona que primero haya tenido la posesión material del bien mueble.
  • ¿La clave? La buena fe y la fe pública Registral

En el caso de bienes inmuebles, la clave no sólo está en la inscripción Registral, sino también en la ignorancia del segundo comprador de que la cosa había sido vendida a otro. Algo que se conoce como buena fe.

Recordemos el ejemplo: CARLOS, que inscribió primero la propiedad, únicamente quedará protegido cuando pueda probar que ha actuado de buena fe. Es decir, con desconocimiento absoluto de la existencia de un contrato anterior entre ANTONIO y BORJA.

Con todo, las conclusiones serían:

  1. El comprador que primero inscriba su derecho en el Registro, independientemente de si fue el primero que firmó un contrato, será propietario.
  2. Nuestro ordenamiento exige que el comprador preferido actúe de manera diligente, pues la actuación de buena fe es requisito imprescindible y sine quanon para ser propietario.
  • ¿Puede solicitar una indemnización el primer comprador?

Sí. Para solventar el problema, el vendedor deberá indemnizar al primer comprador que, aun habiendo celebrado un contrato válido, se ha visto desposeído del bien por la “buena fe” del segundo comprador.

Por tanto, el vendedor deberá reparar los daños y perjuicios causados al primer comprador mediante el abono de una indemnización que deberá ser fijada por un Juez.

Volviendo al ejemplo: ANTONIO deberá indemnizar a BORJA (primer comprador), porque CARLOS (segundo comprador) se ha convertido en el propietario de la casa.

 

 

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