La Sentencia del Tribunal Supremo 1387/2025, de 7 de octubre, aborda una cuestión clave en materia de arrendamientos urbanos: la validez de las cláusulas de prórroga convencional indefinida en contratos de vivienda tras la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
- El asunto resuelto por el Tribunal Supremo parte de un caso bastante habitual… pero con un matiz clave.
- Una sociedad propietaria interpone demanda de desahucio por expiración del plazo de un contrato de arrendamiento de vivienda.
- Considera que el contrato ha terminado y que el inquilino debe abandonar el inmueble.
- Sin embargo, el arrendatario se opone.
- ¿Por qué? Porque existía una cláusula que permitía al arrendatario prorrogar el contrato indefinidamente, incluso superados los plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Así es. Existía un pacto expreso en el contrato (concretamente en un anexo posterior) que establecía lo siguiente:
- Una vez agotado el plazo legal (5 + 3 años)
- El contrato se prorrogaría por años sucesivos de forma indefinida
- Siendo obligatorio para el arrendador
- Y facultativo para el arrendatario, que podía desistir cuando quisiera con preaviso
Este pacto no era casual, tenía una razón concreta: el arrendatario había asumido importantes obras de acondicionamiento de la vivienda, que se encontraba en mal estado.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda de desahucio. El contrato seguía vigente.
- El arrendador recurrió en casación, sosteniendo que esa cláusula era contraria a la LAU y a la naturaleza temporal del arrendamiento.
Y aquí es donde entra el Tribunal Supremo. La cuestión jurídica es analizar si es válida una prórroga indefinida, a lo que el Tribunal responde que sí, pero con matices importantes:
- La LAU no prohíbe estos pactos
- Prima la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil
- La validez depende del equilibrio contractual
- No se admite la perpetuidad, pero sí la duración prolongada
- Analizamos cada uno de ellos en detalle:
- La LAU no prohíbe estos pactos: La LAU regula la duración mínima y las prórrogas legales (arts. 9 y 10), pero no prohíbe que las partes pacten prórrogas adicionales una vez agotadas.
- Prima la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil: Las partes pueden fijar libremente la duración del contrato, y también sus prórrogas siempre y cuando no perjudiquen al arrendatario.
- La validez depende del equilibrio contractual: En este caso concreto, la cláusula fue expresamente pactada y existía una justificación económica real. No hay imposición ni abuso, sino equilibrio.
- No se admite la perpetuidad, pero sí la duración prolongada: El Tribunal recuerda un principio clásico: el arrendamiento es un contrato temporal.
Pero introduce un matiz relevante:
No toda prórroga indefinida es nula,
Solo lo será si genera una perpetuidad absoluta o desnaturaliza el contrato.
En cambio, si el pacto puede integrarse jurídicamente y tiene sentido económico, puede ser válido.
- Conclusión: la Importancia de cómo se pacta
Más que la duración en sí, lo relevante es cómo y por qué se establece. El contrato puede modular el arrendamiento si está bien definido y responde a una intención clara de las partes.
¡Ojo! Lo que queda claro con este ejemplo es que no toda cláusula es válida: se excluyen las que perjudiquen al arrendatario, sean ambiguas o injustificadas. Solo serán válidas si cumplen claridad, equilibrio y justificación.
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