La controversia en torno a los gastos de comunidad en contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial (VPO) ha vuelto a dar de que hablar en la jurisprudencia. La reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (n.º 707/2025, de 9 de mayo) aborda se plantea lo siguiente: ¿Debe aplicarse el régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)? ¿O debe prevalecer la normativa autonómica específica?
Este debate no es meramente técnico. Refleja tensiones entre el principio de unidad del ordenamiento y la realidad de un Estado descentralizado, en el que las comunidades autónomas, en el ejercicio de sus competencias exclusivas en materia de vivienda, han establecido regímenes especiales para las VPO.
- Supuesto de hecho: ¿qué norma debía aplicarse?
El caso surge a raíz de la demanda de una arrendataria de una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, quien reclamó la devolución de más de 1.900 euros abonados en concepto de cuotas de comunidad.
Alegaba que la cláusula contractual que permitía dicha repercusión era nula por no cumplir con el artículo 20 de la LAU, que exige que dichos gastos consten por escrito y se indique su importe anual.
La entidad arrendadora, una empresa municipal, defendía que el contrato se regía por la normativa autonómica —concretamente, el Decreto 74/2009— que permite repercutir al arrendatario el coste real de los servicios, sin necesidad de establecer su cuantía por adelantado.
- El contrato suscrito entre las partes hacía referencia a la LAU, pero también al régimen específico de la vivienda protegida. Esta ambigüedad propició el conflicto.
La arrendataria sostenía que la remisión al artículo 20 implicaba que debía cumplirse su exigencia de fijación del importe anual. La arrendadora, por el contrario, invocaba tanto el artículo 13.4 del Decreto 74/2009 como la Disposición Adicional Primera de la LAU, que permite la aplicación preferente de la normativa específica en materia de VPO.
Este conflicto resalta no solo la importancia de una redacción precisa en los contratos de arrendamiento, sino también la necesidad de una correcta interpretación del marco legal vigente.
- ¿Qué dice el Tribunal Supremo? Avala la aplicación del régimen autonómico.
Así es. El Alto Tribunal resolvió el litigio estimando el recurso de casación de la arrendadora y avalando la aplicación del régimen autonómico. Considera que el artículo 13.4 del Decreto 74/2009 constituye una norma especial, dictada en el ejercicio de competencias exclusivas, que prevalece sobre la regulación general contenida en el artículo 20 de la LAU. En consecuencia, no era necesario que el contrato especificara el importe anual de los gastos de comunidad para que su repercusión fuera válida.
Esta conclusión se apoya en el principio de supletoriedad de las normas estatales: solo se aplican cuando no exista una norma específica en la materia. El Tribunal entiende, además, que este enfoque respeta el objetivo de las VPO de garantizar el acceso a la vivienda a sectores vulnerables, sin comprometer la sostenibilidad económica de los entes gestores, muchos de ellos públicos.
- Conclusión: esta sentencia tiene un alcance que va más allá del caso concreto.
Se consolida así la doctrina según la cual las normas autonómicas específicas en materia de vivienda pueden desplazar la aplicación de la LAU cuando regulan aspectos propios del régimen de las VPO. Ello refuerza la seguridad jurídica para las entidades arrendadoras, al permitirles repercutir los costes reales de los servicios sin necesidad de fijarlos por adelantado.
No obstante, aunque la sentencia aclara el régimen aplicable, deja abierto el debate sobre cómo garantizar la transparencia contractual y evitar cargas excesivas a quienes ocupan una vivienda de protección oficial.
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