Arrendamiento con opción de compra
El arrendamiento con opción a compra es un contrato doble compuesto por dos subcontratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa.
Esta modalidad no está contemplada por la Ley al no aparecer expresamente regulada en el Código Civil, pero si está reconocida en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- ¿Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra?
El contrato tendrá el contenido habitual de un contrato de arrendamiento: objeto, duración, renta, suministros, obras, fianza… pero además deberá incluir una cláusula que regule la opción de compra.
Para que sea vigente será obligatorio que cuente con las siguientes características:
- Acuerdo entre las partes: el propietario le de al arrendatario la opción exclusiva de comprar la vivienda
- Plazo para ejercer la opción de compra
- Definir el precio de venta de la vivienda, el cual no podrá variar
- Definir, mediante pacto, si se descontarán las mensualidades de renta del precio total de venta
- Posibilidad de añadir un pago como prima de la opción: ello significa que el inquilino realizará un pago previo de señal que después se descontará del precio o que se quedará el arrendador si finalmente el arrendatario no ejerce su derecho de compra
- Definir las condiciones de la compraventa
El contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes: el propietario y arrendador de la vivienda.
- ¿La compraventa queda perfeccionada con el requerimiento de la opción?
Sí. Una vez cumplido el plazo previo establecido se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el propietario de la vivienda pueda evitar su efectividad. Será suficiente que el arrendatario comunique su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra.
Una vez cumplido el plazo previo establecido se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el propietario de la vivienda pueda evitar su efectividad.
- ¿Si se incumple el contrato, el contrato y la opción se anulan?
En el caso de existir causa resolutoria de la relación arrendataria como, por ejemplo la falta de pago de la renta, el inquilino perderá la opción a compra con una excepción muy importante:
Es requisito indispensable, a efectos de la resolución del contrato, que de forma previa se le haya requerido válidamente el pago o la subsanación del incumplimiento por parte del vendedor.
- En caso contrario, el comprador puede proceder al pago y o subsanar su obligación, aunque haya transcurrido el plazo pactado
- No será suficiente con un requerimiento, sino que el mismo debe tener carácter resolutorio
- El vendedor ha de mostrar su voluntad firme de resolver el contrato por ese motivo
- Mientras no exista dicho requerimiento el contrato seguirá totalmente vigente y el vendedor estará obligado a seguir cumpliendo con sus obligaciones
- El requerimiento deberá hacer de forma judicial o mediante acta notarial
Así lo ha determinado el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 672/2012, de 12 de noviembre, estableciendo que la propia interposición de la demanda por el vendedor instando la resolución por incumplimiento, cuando el comprador todavía no ha efectuado el pago, sirve como requerimiento sin que, a partir de ese momento, se pueda producir el abono del precio.
Es requisito indispensable, a efectos de la resolución del contrato, que de forma previa se le haya requerido válidamente el pago o la subsanación del incumplimiento por parte del vendedor.
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